關(guān)于規(guī)范出讓土地成本管理與財務(wù)核算的意見（試行）
渝財建〔2012〕124號
各區(qū)縣（自治縣）財政局、國土房管局（國土局、國土資源分局、國土房管分局）：
為加強出讓土地成本管理，規(guī)范土地成本財務(wù)核算，根據(jù)《重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理實施辦法》（渝府發(fā)〔2008〕119 號）、《重慶市人民政府關(guān)于加強國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)公開交易成本審計評估的通知》（渝府發(fā)[2008]122號）以及有關(guān)規(guī)定，市財政局、市國土房管局共同研究制定了《關(guān)于規(guī)范出讓土地成本管理與財務(wù)核算的意見（試行）》，現(xiàn)予印發(fā)，請遵照實施。
附件：關(guān)于規(guī)范出讓土地成本管理與財務(wù)核算的意見（試行）
重慶市財政局 重慶市國土資源和房屋管理局
二Ｏ一二年三月二十六日
主題詞：財政 土地成本 財務(wù)核算 意見
抄送：市級、區(qū)縣（自治縣）土地儲備機構(gòu)。
重慶市財政局辦公室 2012年3月29日印發(fā)
附件：
關(guān)于規(guī)范出讓土地成本管理與財務(wù)核算的意見（試行）
為加強出讓土地成本管理，規(guī)范土地成本財務(wù)核算，根據(jù)《重慶市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理實施辦法》（渝府發(fā)〔2008〕119 號）、《重慶市人民政府關(guān)于加強國有經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)公開交易成本審計評估的通知》（渝府發(fā)[2008]122號）以及有關(guān)規(guī)定，制定本意見。
一、職責分工
征地和房屋征收部門、國土部門、財政部門按照現(xiàn)行土地收入管理體制，明確分工，落實責任，加強協(xié)作，確保土地成本管理到位。
征地和房屋征收部門職責：負責前期報建手續(xù)，實施征地和國有土地上房屋征收補償，土地成本財務(wù)核算，建立成本明細統(tǒng)計臺帳，管理成本檔案，為土地成本審計（評估）提供相關(guān)資料。
國土部門職責：負責組織招拍掛供地方案的集體會審，開具非稅收入繳款書，建立非稅收入繳款書明細統(tǒng)計臺帳，管理國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認書及國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，按季向同級財政部門報送土地成本核算報表等。
財政部門職責：制定完善土地成本管理與財務(wù)核算相關(guān)制度。參與招拍掛供地方案的集體會審，建立非稅收入明細統(tǒng)計臺帳，定期與同級國土部門核對，審核撥付土地成本。
二、土地成本審計（評估）
土地招拍掛出讓前，須對擬出讓宗地的土地成本進行審計（評估），并將審計(評估)結(jié)果作為確定土地招拍掛出讓起始價的重要參考。土地出讓成交后，須在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認書和國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中明確土地出讓總價款的明細組成，準確劃分土地成本和土地收益（含標準出讓金和土地增值收益），準確使用非稅明細編碼和國庫明細科目。
同級財政部門和國土部門共同協(xié)商組織審計（評估）機構(gòu)對擬出讓宗地的土地成本進行審計（評估）。
三、土地成本范圍
（一）土地取得成本。指征收、收購、收回土地支付的有關(guān)費用，包括土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費、集體土地上及國有土地上房屋及構(gòu)筑物收補償費用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收補償費、住房安置費，以及依法需要支付的與征收、收購、收回土地有關(guān)的其他費用。
（二）土地整治成本。指征收、收購、收回土地后進行必要的前期土地整治產(chǎn)生的費用，具體包括：
1、宗地紅線范圍內(nèi)場地平整費用。
2、分攤的片區(qū)道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、基本公共綠化等基礎(chǔ)設(shè)施征地及建設(shè)費用。公園、學校等公益設(shè)施的征地及建設(shè)費用不能分攤計入。
（三）相關(guān)規(guī)費。指征收、收購、收回土地應繳納的各項稅（費），包括耕地開墾費、耕地占用稅、新增建設(shè)用地有償使用費、征地管理費等。
（四）分攤的貸款利息。指征收、收購、收回土地分攤的銀行貸款及其他融資利息。
1、分攤的起止時間：實際發(fā)生土地成本費用的當月至審計（評估）基準日。
2、貸款利息每季分攤一次，按宗地（或片區(qū)）貸款使用量平均分攤，計算公式為：
本季某宗地（或片區(qū)）分攤的貸款利息=本季支付的貸款利息總額×截止季末該宗地（或片區(qū)）累計使用貸款額/截止季末貸款總額。
3、分攤的貸款利息總額是扣除存款利息收入后的利息凈支出。
（五）其他相關(guān)成本。
四、土地成本的計算和應用
土地成本可按宗地核算或按片區(qū)核算總成本后再分攤到宗地。
（一）按宗地核算的土地成本。
某宗地成本=該宗地取得成本+該宗地土地整治成本+該宗地相關(guān)規(guī)費+該宗地分攤的貸款利息+該宗地其他成本
（二）按片區(qū)核算的土地成本分攤。
依據(jù)控制性詳細規(guī)劃、征地紅線、收購宗地圖、舊城改造拆遷紅線等劃分片區(qū)及宗地，確定片區(qū)內(nèi)可出讓總面積。片區(qū)內(nèi)土地總成本根據(jù)片區(qū)內(nèi)可出讓總面積在片區(qū)內(nèi)各宗地之間平均分攤，計算公式為：
某宗地成本=片區(qū)內(nèi)土地總成本×該宗地面積/片區(qū)內(nèi)可出讓總面積
片區(qū)內(nèi)土地總成本=片區(qū)土地取得成本+片區(qū)土地整治成本+片區(qū)相關(guān)規(guī)費+片區(qū)分攤的貸款利息+片區(qū)其他成本-市級以上財政投入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金
（三）宗地成本或片區(qū)內(nèi)總成本包括已發(fā)生的土地成本和預估土地成本。已發(fā)生的土地成本按實際支付金額按實計列，辦理了竣工決（結(jié)）算審計的，按審定投資額計列。預估土地成本依據(jù)合同金額、項目批復的投資概算、可研投資估算等相關(guān)資料分項目進行測算，并經(jīng)同級財政、國土、規(guī)劃和監(jiān)察部門聯(lián)合審定后計列。
（四）土地出讓招拍掛起始價中所含成本由已發(fā)生的土地成本和預估成本兩部分構(gòu)成，以全面反映取得宗地的成本支出。市、區(qū)（縣）兩級財政結(jié)算及財政對土地儲備集團的成本返還原則上按已發(fā)生的土地成本計算。確有特殊因素，經(jīng)財政、國土、規(guī)劃和監(jiān)察部門審定后，可對部分預估成本先行結(jié)算或返還，待竣工決（結(jié)）算審計后，由財政部門進行清算。對預估成本的清算實施細則另行制定。
五、財務(wù)核算和檔案管理
（一）財政、國土、征地和房屋征收部門應按照收付實現(xiàn)制核算土地出讓成本，全面、真實、及時、準確反映土地成本信息。
（二）土地成本要按照項目進行明細核算，清晰反映土地成本的明細構(gòu)成，具體包括土地補償費、安置補助費、青苗及地上附著物補償費、集體土地上及國有土地上房屋及構(gòu)筑物收補償費用、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收補償費、住房安置費、相關(guān)規(guī)費、土地整治成本、貸款利息分攤、其他成本等。
（三）要以“宗地”或“片區(qū)”建立土地成本輔助明細臺帳，根據(jù)征地補償協(xié)議、發(fā)放花名冊等原始憑證，逐筆登記土地補償費等各項費用，清晰反映應付、已付和未付金額，并與財務(wù)帳簿記錄核對相符。
（四）要加強土地成本資料的檔案管理，定期歸集整理土地成本原始資料，并分類裝訂成冊，確保檔案資料完整規(guī)范。
六、監(jiān)督檢查
區(qū)縣財政、國土部門要加強土地成本的監(jiān)督管理，建立成本臺賬，規(guī)范土地成本核算。市財政、國土部門將加大對區(qū)縣土地成本管理核算檢查工作力度，對發(fā)現(xiàn)的違規(guī)違紀問題，將按照相關(guān)規(guī)定嚴格進行處理處罰。
