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2015年重慶主城區(qū)房地產市場年報-土地篇

目   錄

報告說明：.................................................................. - 3 -

全年看點：.................................................................. - 3 -

第一章 背景篇............................................................... - 5 -

一、全年政策回顧........................................................ - 5 -

（一）調控政策...................................................... - 6 -

（二）金融信貸...................................................... - 6 -

（三）城市規(guī)劃...................................................... - 7 -

二、宏觀經濟指標........................................................ - 8 -

（一）GDP運行情況.................................................. - 8 -

（二）居民消費價格指標............................................. - 9 -

（三）收入及社零指標.............................................. - 10 -

（四）固定資產投資................................................ - 11 -

（五）房地產開發(fā)情況.............................................. - 12 -

（六）房地產銷售情況.............................................. - 13 -

第二章 土地篇.............................................................. - 14 -

一、市場綜述........................................................... - 14 -

（一）成交土地類型................................................ - 14 -

（二）開發(fā)用地成交情況............................................ - 16 -

二、居住用地........................................................... - 17 -

（一）成交走勢..................................................... - 17 -

（二）區(qū)域分布..................................................... - 19 -

三、純商辦用地......................................................... - 21 -

（一）成交走勢..................................................... - 21 -

（二）區(qū)域分布..................................................... - 23 -

四、成交排名TOP10..................................................... - 25 -

（一）拿地企業(yè)排名................................................ - 25 -

（二）地塊成交排名................................................ - 25 -

第三章 樓市篇.............................................................. - 29 -

一、市場綜述........................................................... - 29 -

（一）新增供應..................................................... - 29 -

（二）市場成交..................................................... - 30 -

（三）庫存情況..................................................... - 31 -

（四）物業(yè)類型..................................................... - 32 -

二、商品住宅市場....................................................... - 33 -

（一）月度分析..................................................... - 33 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 34 -

（三）產品結構..................................................... - 35 -

三、商業(yè)市場........................................................... - 36 -

（一）月度分析..................................................... - 36 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 37 -

四、辦公市場........................................................... - 38 -

（一）月度分析..................................................... - 38 -

（二）區(qū)域分析..................................................... - 40 -

五、銷售排名TOP10..................................................... - 41 -

（一）住宅項目銷售排名............................................ - 41 -

（二）商業(yè)項目銷售排名............................................ - 41 -

（三）辦公項目銷售排名............................................ - 42 -

第四章 展望篇.............................................................. - 43 -

一、市場背景........................................................... - 43 -

二、土地市場........................................................... - 43 -

三、樓市動態(tài)........................................................... - 44 -

附件：..................................................................... - 45 -

一、2015年重慶成交土地明細表（居住用地）............................ - 45 -

二、2015年重慶成交土地明細表（商辦用地）............................ - 52 -

報告節(jié)選內容

報告說明：

1.   報告數據截止時間為2015年1月1日-2015年12月31日止；

2.   報告數據區(qū)域范圍為重慶主城共10個區(qū)，即渝中區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、渝北區(qū)、北部新區(qū)、大渡口區(qū)、巴南區(qū)、北碚區(qū)；

3.   報告數據所涉及的商品房新增供應、成交量價均為建面?zhèn)浒缚趶健?/p>

全年看點：

1、政策背景：

2015年，房地產市場持續(xù)寬松，樓市呈現回暖跡象。重慶在國家出臺的寬松貨幣環(huán)境下，放寬貸款利率和公積金政策，有利于釋放購買力，購房者對市場的預期明顯向好，帶動重慶房地產市場快速發(fā)展。央行年內連續(xù)5次降準降息，降息也使得購房成本下降，帶動房地產市場的銷售，有效“去庫存”。

2、經濟狀況：

2015年，重慶經濟運行總體態(tài)勢良好，經濟指標穩(wěn)中有進，穩(wěn)中向好發(fā)展。重慶CPI與PPI差距呈現持續(xù)拉大的態(tài)勢，物價持續(xù)上漲造成市場通貨膨脹，但仍處于一個合理的范圍。重慶固定資產和房地產投資繼續(xù)呈現出增長的態(tài)勢，其中固定資產投資同比增幅縮小，而房地產投資相對平穩(wěn)。重慶樓市出現施工面積和竣工面積上漲的現狀，重慶房地產竣工面積出現大幅上漲，未來將增加商品房市場供應，加劇市場庫存壓力。重慶商品房市場呈現出量漲價跌的格局，與其國家出臺調控政策及整體市場動態(tài)密切相關。

3、土地市場：

2015年，重慶主城成交土地結構以居住用地為主，約占整個市場的48%。雖然居住用地占據主導，但從前期市場來看比重呈現逐年遞減，而工業(yè)用地占比增速加大趨勢。2015年居住用地成交主要集中在“北區(qū)”，工業(yè)用地主要集中在巴南區(qū)和兩江新區(qū)，而渝中區(qū)因其特殊的地理位置經營性用地最受歡迎。

2015年，重慶主城房地產開發(fā)用地成交呈現量價齊跌的態(tài)勢，與去年相比，成交量下滑26%，成交價格下滑11%，土地市場持續(xù)低迷。從成交區(qū)域用地來看，沙坪壩區(qū)表現突出，以830萬平方米的成交量位居榜首，而渝中區(qū)繼續(xù)保持成交價格的高位運行，達到7292元/平方米，其次是江北區(qū)（4442元/平方米）。

4、新建商品房市場：

2015年，商品住宅供需市場同比均出現減少的態(tài)勢，與去年相比，整體市場仍處于低位運行狀態(tài)。分區(qū)域來看，重慶主城商品房供應主要集中在“巴南區(qū)”和“九龍坡區(qū)”；重慶主城商品房成交主要分布在西區(qū)的“九龍坡區(qū)”和“沙坪壩區(qū)”。

2015年，重慶主城商品房市場消化周期為12.36個月，市場相對均衡。分區(qū)域來看，“北部新區(qū)”和“渝中區(qū)”表現最佳，消化周期僅5.28個月和7.8個月，市場呈現健康穩(wěn)步發(fā)展，而“巴南區(qū)”和“大渡口區(qū)”消化周期為20.76個月和17.88個月，遠高于區(qū)域平均值，這兩個區(qū)域庫存壓力較大。

2015年，重慶主城商品房成交物業(yè)以住宅占據主導地位，占比85%，而商業(yè)和辦公分別占9%和6%。從各物業(yè)供求關系來看，商品住宅呈現出成交旺盛的局面，市場回暖趨勢明顯，而商業(yè)和辦公市場低迷現狀仍未得到改善。

第二章 土地篇

一、市場綜述

據“匯豐數據中心”統計顯示，2015年，重慶主城共成交土地307宗，成交面積2606萬平方米，總建筑規(guī)模4031萬平方米，成交金額599億元，成交均價約1486元/平方米。

除去工業(yè)及其他用地外，重慶市成交用于房地產開發(fā)的土地一共136宗，其中居住用地共91宗,純商業(yè)用地共45宗。成交總面積984萬平方米，總建筑規(guī)模2359萬平方米，成交總金額523億元，平均容積率2.40，平均樓面地價2218元/平方米。

（一）成交土地類型

據“匯豐數據中心”統計顯示，除其他類型用地外，2015年，重慶主城成交土地結構以居住用地為主，約占整個市場的48%；工業(yè)用地占比41%；而經營性用地僅占11%。雖然居住用地占據主導，但從前期市場來看比重呈現逐年遞減，而工業(yè)用地占比增速加大趨勢。從市場的月度變化來看，6月房地產開發(fā)用地成交旺盛，而10月僅成交工業(yè)用地。

數據來源：匯豐數據中心

從重慶區(qū)域成交用地來看，2015年居住用地成交主要集中在“北區(qū)”，工業(yè)用地主要集中在巴南區(qū)和兩江新區(qū)，而渝中區(qū)因其特殊的地理位置經營性用地最受歡迎?！氨眳^(qū)”仍占據居住用地成交高地，主要分布在北部新區(qū)的“大竹林組團”；巴南區(qū)位于城市外緣，主城中心的工業(yè)向外發(fā)展帶動邊緣區(qū)域工業(yè)強勁發(fā)展，而江北區(qū)和渝中區(qū)中心城區(qū)均無工業(yè)用地成交。各區(qū)域成交用地類型因其區(qū)域定位存在較大差異。

數據來源：匯豐數據中心

（二）開發(fā)用地成交情況

據“匯豐數據中心”統計顯示，2015年，重慶主城房地產開發(fā)用地成交呈現量價齊跌的態(tài)勢，與去年相比，成交量下滑26%，成交價格下滑11%，土地市場持續(xù)低迷。從市場月度變化來看，除6月房地產開發(fā)用地突破600萬平方米位居全年最高月外，其他各月均處于低位徘徊的狀態(tài)，下半年受3、4月國家頻繁出臺新政利好樓市的影響，部分開發(fā)企業(yè)在銷售回款上升時，拿地態(tài)度積極，市場信心有所提升。

數據來源：匯豐數據中心

據“匯豐數據中心”統計顯示，沙坪壩區(qū)表現突出，以830萬平方米的成交量位居榜首，與第二的兩江新區(qū)（335萬平方米）高出495萬平方米。而渝中區(qū)繼續(xù)保持成交價格的高位運行，達到7292元/平方米，其次是江北區(qū)（4442元/平方米）。渝中區(qū)為重慶行政中心，可開發(fā)地塊較少，地理位置優(yōu)越，2015年共計成交2宗，允許建筑規(guī)模23萬平方米，位居主城成交量最小的區(qū)，成交總金額為16.8億元，平均單價7292元/平方米，為成交單價最高區(qū)域。

數據來源：匯豐數據中心

二、居住用地

（一）成交走勢

據“匯豐數據中心”統計顯示，2015年重慶主城土地市場放緩。重慶主城居住用地共計成交91宗，成交面積799萬平方米，允許建筑規(guī)模1928萬平方米，同比回落25%，容積率為2.41，同比增長1個百分點。2015年土地成交量下滑，容積率仍保持小幅上漲，主要是受重慶土地市場政策變動的影響，各大開發(fā)商拿地更為謹慎，而部分企業(yè)更傾向于低風險的城市中心，地理位置優(yōu)越也使其容積率居高不下。

數據來源：匯豐數據中心

重慶主城居住用地共計成交91宗，成交總金額為419億元，平均樓面價2175元/平方米，同比下降15%，降幅呈現逐年放大的趨勢。從市場月度變化來看，成交地價浮動較大，其中4月共計成交僅1宗，位于江北區(qū)“觀音橋組團”，用途為商業(yè)用地、商務用地、二類居住用地，其成交單價為4036元/平方米，為全年成交單價最高月。由重慶龍湖地產發(fā)展有限公司拍賣取得，溢價率約為14%，其成交價格的高低與其地塊位置密切相關。

數據來源：匯豐數據中心

（二）區(qū)域分布

據“匯豐數據中心”統計顯示，2015年重慶主城居住用地主要分布在沙坪壩區(qū)，占比37%，其次是兩江新區(qū)（13%）和北部新區(qū)（11%），其中沙坪壩區(qū)居住用地共計成交40宗，建筑規(guī)模718萬平方米，平均容積率2.28，除1宗“雙碑組團”地塊外，其他地塊均位于“西永組團”，該組團為重慶重點開發(fā)區(qū)域，區(qū)域內存在大量開發(fā)用地，未來將建成人口重點聚集區(qū)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

數據來源：匯豐數據中心

從重慶區(qū)域成交價格來看，2015年重慶主城居住用地樓面均價最高區(qū)域由渝中區(qū)和江北區(qū)包攬，分別為5337元/平方米和4019元/平方米。其中位于渝中區(qū)的“渝中組團”是該區(qū)唯一成交居住用地，樓面價高達5337元/平方米，也是今年成交居住用地單價最高地塊，用途為二類居住用地、商業(yè)用地、商務用地，由重慶康翔實業(yè)有限公司取得。

數據來源：匯豐數據中心

三、純商辦用地

（一）成交走勢

據“匯豐數據中心”統計顯示，2015年重慶主城土地市場依舊低迷。重慶主城的純商辦用地共計成交45宗，成交面積185萬平方米，允許建筑規(guī)模431萬平方米，同比減少，降幅為31%，容積率為2.33，同比增長7個百分點。從市場的月度變化來看，3、4、10月純商辦用地零成交，年中和年尾表現活躍，而1月平均容積率為10.59最高，其他月份均在4以下。

數據來源：匯豐數據中心

重慶主城純商辦用地共計成交45宗，成交總金額為104億元，平均樓面價2410元/平方米，同比上漲7%，增幅呈現逐年收窄的趨勢。從市場月度變化來看，2月樓面價最高，共計成交1宗，位于江北區(qū)“觀音橋組團”，用途為商業(yè)用地、商務用地，成交單價為9988元/平方米，為重慶地王和成交單價最高月。由重慶新協文實業(yè)有限公司取得。本月大部分地塊位于城市中心，成交地塊位置直接決定其地價的高低。

數據來源：匯豐數據中心

（二）區(qū)域分布

據“匯豐數據中心”統計顯示，2015年重慶主城純商辦用地主要分布在沙坪壩區(qū)、兩江新區(qū)和九龍坡區(qū)，分別占26%、20%和19%，其中沙坪壩區(qū)純商辦用地共計成交14宗，建筑規(guī)模112萬平方米，平均容積率2.37，地塊主要分布在“西永組團”和“沙坪壩組團”，2015年是沙坪壩區(qū)土地市場最活躍的一年，區(qū)域發(fā)展進入白熱化階段，市場競爭激烈。

數據來源：匯豐數據中心

從重慶區(qū)域成交價格來看，2015年渝中區(qū)和江北區(qū)仍占據純商辦用地的價格高地，分別為8269元/平方米和7885元/平方米。其中位于渝中區(qū)“渝中組團”是該區(qū)唯一成交純商辦用地，樓面價高達8269元/平方米，容積率19.82，用途為文化設施用地、娛樂用地、商業(yè)用地、商務用地，由重慶新華書店、重慶新華傳媒、重慶北青實業(yè)有限公司聯合取得。地塊類型大大提升了其地價水平的高漲。

數據來源：匯豐數據中心

四、成交排名TOP10

（一）拿地企業(yè)排名

據“匯豐數據中心”統計顯示，2015年重慶主城拿地企業(yè)TOP10排行榜來看，重慶本地的龍湖、金科，以及恒大等開發(fā)企業(yè)均位居前列，其中成交面積以重慶西永微電子產業(yè)園區(qū)開發(fā)有限公司、重慶西谷資產管理有限公司名列前茅，而這兩個公司均有重慶市國有資產政府背景。從成交地價來看，重慶新協文實業(yè)有限公司占據榜首，該公司主要是同景、協信和新華書店三家公司出資取得江北區(qū)“觀音橋組團”地王項目。

數據來源：匯豐數據中心

（二）地塊成交排名

從地塊成交面積、總價和單價TOP10排行榜來看，2015年重慶主城大規(guī)模地塊的成交區(qū)域分布較廣，其中南岸區(qū)“茶園-鹿角組團”的商住用地為成交規(guī)模最大地塊，允許建筑規(guī)模144萬平方米，其次是江北區(qū)“觀音橋組團”的商住用地，建筑規(guī)模為103萬平方米，也是今年成交土地中唯一超過百萬方的兩宗地塊。成交價格來看，渝中區(qū)和江北區(qū)仍是地王集中營，渝中區(qū)“渝中組團”商服用地成交總價16億元，位居總價TOP10榜首，單價TOP10第二位。而江北區(qū)“觀音橋組團”商服用地樓面價8899元/平方米，為單價TOP10榜首，總價TOP10第二位。

1、成交面積排名：

數據來源：匯豐數據中心

2、成交總價排名：

數據來源：匯豐數據中心

3、成交單價排名：

數據來源：匯豐數據中心